시공사 하자보증, 5년과 10년은 무엇이 다른가요?

기간을 나누는 기준은 재료입니다

「민법」 제671조는 토지, 건물 기타 공작물의 수급인이 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있다고 정하고, 목적물이 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다고 정합니다. 즉 5년과 10년을 가르는 것은 공사 종류가 아니라 목적물의 재료입니다. 아파트에 적용되는 공동주택관리법의 공종별 기간과 기준이 다르므로, 두 체계를 섞어 계산하면 결론이 어긋납니다.

어느 법이 적용되는 건물인가

먼저 가릴 것은 적용 법률입니다. 아래 구분이 정해지면 그다음에 기간을 세면 됩니다.

• 공동주택(아파트 등) — 공동주택관리법의 공종별 기간이 기준
• 단독주택·근린생활시설 등 — 도급계약과 민법이 기준
• 같은 건물의 증축·리모델링 도급 — 그 계약의 민법 기간
• 공동주택 안의 개별 세대 인테리어 도급 — 그 계약의 민법 기간

1년과 5년·10년의 관계

민법 제670조는 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제를 목적물의 인도를 받은 날부터 1년 내에 하여야 한다고 정합니다. 제671조는 토지·건물 기타 공작물에 대해 5년, 석조 등으로 조성된 것에 대해 10년의 특칙을 둡니다. 그래서 건물 공사라면 제671조의 기간이 적용되고, 그 밖의 목적물이면 제670조의 1년이 기준이 됩니다. 방수 공사가 건물에 붙는 공사인지 독립한 목적물인지에 따라 해석이 갈릴 수 있어, 계약서에 보증 기간을 적어 두는 실무가 생긴 배경이 됩니다.

사례: 인도 2021-08-20 단독주택 옥상방수

상황과 조건 — 철근콘크리트 구조 단독주택, 2021년 8월 20일 공사를 인도받았고 2026년 6월 옥상 누수가 확인됐습니다. 입력값과 근거 — 인도일 2021-08-20, 공작물 5년과 석조·금속 등 10년(민법 제671조), 일반 1년(제670조). 계산 과정 — 공작물 5년으로 보면 2021-08-20 + 5년 = 2026-08-19까지입니다. 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것으로 보면 2021-08-20 + 10년 = 2031-08-19까지입니다. 일반 1년으로 보면 2022-08-19에 끝났습니다. 최종 결과 — 2026년 6월 발생은 공작물 5년 기준으로 만료 약 2개월 전이며, 재료에 따라 10년이 적용되면 여유가 더 큽니다. 결과를 바꾸는 예외 — 방수 공사만을 독립한 목적물로 보아 제670조의 1년을 적용하는 해석이 나오면 이미 기간이 지난 것으로 계산됩니다. 독자의 다음 행동 — 만료가 임박했으므로 발견일을 사진으로 고정하고 보수 요구를 서면으로 먼저 보냅니다.

아파트 기준과 섞지 않기

아파트 글에서 자주 보는 "방수 5년"은 공동주택관리법 시행령 별표 4의 공종별 기간입니다. 민법 제671조의 5년과 숫자가 같아 혼동하기 쉽지만 기준이 다릅니다. 전자는 공사 종류로, 후자는 목적물의 재료로 기간을 정합니다. 기산일도 다릅니다. 아파트는 전유부분 인도일 또는 공용부분 사용검사일이고, 민법은 목적물의 인도일입니다. 두 체계를 한 표에 섞어 적으면 어느 날짜에 어느 기간을 더해야 할지 흐려집니다.

계약서에 적어 둘 두 줄

해석 다툼을 줄이려면 계약서에 두 줄을 적어 두는 편이 낫습니다. 첫 줄은 보증 기간의 시작일을 무엇으로 할지 — 완료일인지 인도일인지 검수 합격일인지입니다. 둘째 줄은 보증 범위 — 방수층, 바탕, 마감 중 어디까지인지입니다. 두 줄이 없으면 공사가 끝난 뒤에 시작일과 범위를 동시에 다투게 됩니다. 법정 기간은 계약으로 자유롭게 줄일 수 있는 것이 아니므로, 계약 문구는 법정 기간을 대체하는 것이 아니라 시작일과 범위를 분명히 하는 역할로 적습니다.

이렇게 준비해 보세요

함께 읽으면 좋은 가이드