누수 복구 도배·타일만 따로 청구할 수 있나요?

먼저 답하면: 복구만 떼면 2년입니다

누수로 젖은 천장의 도배·타일·도장을 다시 하는 작업은 「공동주택관리법 시행령」 별표 4의 마감공사에 들어가고, 담보책임기간은 2년입니다. 같은 누수의 원인이 옥상 방수층이라면 방수공사 5년이 적용됩니다. 그래서 "원인 보수"와 "마감 복구"를 하나의 청구로 묶을 때와 복구만 떼어 청구할 때 남은 기간이 달라집니다. 기간이 더 긴 쪽을 근거로 삼으려면 청구서에 원인 공종을 먼저 적고, 복구는 그 원인 보수에 따라오는 범위로 함께 적는 편이 유리합니다.

마감공사 2년에 들어가는 작업

별표 4는 마감공사의 세부 범위를 미장·수장·도장·도배·타일 등으로 들고 있습니다. 누수 현장에서 자주 나오는 작업을 이 기준으로 나누면 아래와 같이 갈립니다.

• 도배 재시공, 천장 텍스 교체, 걸레받이 교체 — 마감공사 2년
• 욕실·발코니 타일 재부착과 줄눈 보수 — 마감공사 2년
• 옥상 방수층 재시공, 파라펫 방수 보강 — 방수공사 5년
• 세대 급수·배수관 교체 — 급수·배수 및 위생설비공사 3년
• 슬래브 균열 보수 — 철근콘크리트공사 5년

복구만 청구하면 짧아지는 이유

담보책임기간은 하자가 생긴 부위가 아니라 하자의 원인이 된 공사 종류를 따라갑니다. 천장 얼룩 자체는 결과이고, 그 결과를 만든 공사가 방수인지 배관인지 마감인지에 따라 기간이 정해집니다. 마감공사로 생긴 하자는 들뜸·균열·박락처럼 마감재 자체의 문제이며, 위에서 물이 내려와 생긴 얼룩은 마감재의 잘못이 아닙니다. 그래서 복구 비용만 분리해 마감공사로 청구하면 2년 기간에 걸리고, 원인 공종으로 청구하면 그 공종의 기간이 적용됩니다.

사례: 사용검사일 2022-05-20 단지의 천장 복구

상황과 조건 — 사용검사일 2022년 5월 20일, 최상층 세대, 2026년 9월 비가 온 뒤 천장 도배가 들뜨고 얼룩이 번졌습니다. 입력값과 근거 — 공용부분 기산일 2022-05-20(법 제36조 제3항 제2호), 마감공사 2년, 방수공사 5년(별표 4). 계산 과정 — 마감공사는 2022-05-20 + 2년 = 2024-05-19에 끝났고, 방수공사는 2022-05-20 + 5년 = 2027-05-19까지 남았습니다. 최종 결과 — 도배 비용만 마감공사로 청구하면 기간이 2년 넘게 지난 항목이 되고, 옥상 방수를 원인으로 청구하면 2027-05-19까지 기간 안입니다. 결과를 바꾸는 예외 — 원인이 세대 배관이면 3년이 적용되어 2025-05-19에 이미 만료된 것으로 계산됩니다. 독자의 다음 행동 — 탐지 결과를 어느 공종으로 적을지 보고서에서 확인하고, 사용검사일이 적힌 서류를 함께 보관합니다.

청구서에 복구를 적는 두 줄

복구 항목을 따로 적되 원인 보수에 딸린 범위로 묶는 것이 실무상 안전합니다. 첫 줄에 원인 공종과 보수 범위를 적고, 둘째 줄에 그 보수로 뜯은 마감의 복구 범위를 적습니다. 예를 들어 "옥상 방수층 보수(방수공사)"와 "위 보수를 위해 철거한 최상층 세대 천장 마감 복구"로 쓰면 복구가 독립된 마감 하자가 아니라 원인 보수의 부수 범위임이 서면에 남습니다. 두 줄을 한 문장으로 합치면 나중에 복구만 따로 떼어 2년 기간을 적용받을 여지가 생깁니다.

기간이 지난 복구는 어떻게 되나요

마감공사 2년과 원인 공종 기간이 모두 지났다면 복구는 입주자 또는 관리주체의 비용으로 하게 됩니다. 이때 드는 금액의 범위는 이 글에서 제시하지 않습니다. 도배·타일 복구의 적정 단가를 정한 공개된 공식 기준이 없고, 면적과 마감재 종류, 가구 이동 여부에 따라 항목 구성이 달라지기 때문입니다. 견적서의 철거·폐기물·자재·시공·보양 항목이 여기에 해당하며, 받은 견적의 숫자를 직접 더해 보는 편이 평균가를 참고하는 것보다 정확합니다.

이렇게 준비해 보세요

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