관리규약에서 누수 관련 조항 찾는 법

규약이 먼저 적용되는 조건

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조는 각 공유자가 "규약에 달리 정한 바가 없으면" 지분 비율로 공용부분의 관리비용을 부담한다고 정합니다. 이 조건절이 핵심입니다. 규약이 다른 방식을 정했다면 지분 비율이 아니라 규약이 적용됩니다. 그래서 누수 비용을 계산하기 전에 규약을 먼저 읽어야 하고, 규약을 읽지 않고 지분 비율로 계산해 통보하면 나중에 다시 계산하게 됩니다.

누수에서 확인할 네 개 조항

규약의 목차에서 아래 네 자리를 찾습니다. 조항 번호는 건물마다 다르므로 제목으로 찾습니다.

• 공용부분의 범위 — 발코니·창호·배관 분기점을 어느 쪽으로 정했는지
• 관리비용의 부담 — 지분 비율인지 다른 기준인지
• 수선과 보수의 결정 절차 — 어느 범위까지 결의가 필요한지
• 긴급 조치와 사후 정산 — 보존행위 비용의 처리 방법
• 전용 사용 부분 — 옥상·전용 정원 등에 설정된 범위

규약이 없거나 찾을 수 없을 때

소규모 건물에서는 규약 자체가 없는 경우가 많습니다. 그때는 제17조의 원칙인 지분 비율이 적용되고, 지분 비율은 등기부의 전유면적으로 계산합니다. 규약이 있다는 말은 들었지만 문서를 찾을 수 없는 경우라면, 관리주체나 입주자대표회의에 서면으로 열람을 요청하고 요청 날짜를 기록합니다. 분양 당시 약정서나 입주자 안내문에 분담 기준이 적혀 있는 경우도 있어, 규약이 없다고 결론 내기 전에 그 문서들을 함께 확인하는 편이 좋습니다.

사례: 규약이 세대 수 기준을 정한 건물

상황과 조건 — 8세대 건물, 전유면적 합계 640㎡, 해당 세대 전유면적 100㎡, 옥상 방수 보수를 공용부분 한 건으로 묶었습니다. 규약은 공용부분 비용을 세대 수 균등으로 정하고 있습니다. 입력값과 근거 — 전유면적 기준 지분 비율 계산과 규약의 세대 수 균등 기준(제17조의 "규약에 달리 정한 바"). 계산 과정 — 전유면적 기준으로는 100 ÷ 640 = 0.15625, 즉 약 15.6%입니다. 세대 수 균등 기준으로는 1 ÷ 8 = 0.125, 즉 12.5%입니다. 최종 결과 — 규약이 있으므로 적용 비율은 12.5%이고, 전유면적 기준으로 계산한 15.6%는 쓰이지 않습니다. 결과를 바꾸는 예외 — 규약의 해당 조항이 특정 부위를 제외하고 있으면 그 부위는 다시 지분 비율로 돌아갑니다. 독자의 다음 행동 — 규약 조항을 그대로 옮겨 적고 적용 비율 한 줄만 남긴 뒤, 견적 총액을 받아 곱합니다.

두 비율을 같이 적어 두는 이유

규약 기준과 법정 원칙이 다를 때는 두 숫자를 나란히 적어 두는 편이 설명이 짧아집니다. "전유면적 기준 15.6% / 규약 세대 수 균등 12.5% / 적용 12.5%"처럼 세 줄로 적으면 왜 그 숫자인지가 바로 보입니다. 다른 세대가 다른 비율을 들고 올 때도 같은 표에서 차이를 짚을 수 있습니다. 반대로 적용 비율만 적어 두면 근거를 다시 설명해야 하고, 규약 조항을 찾는 일을 처음부터 반복하게 됩니다.

규약 개정이 필요해 보일 때

규약의 분담 기준이 현실과 맞지 않다고 느껴지는 경우가 있습니다. 예를 들어 최상층만 영향을 받는 부위를 전 세대 균등으로 정해 둔 경우입니다. 이때 개별 공사에서 임의로 다른 비율을 적용하는 것은 분쟁을 만들고, 개정 절차를 거치는 쪽이 순서에 맞습니다. 개정에는 법령과 규약이 정한 요건이 적용되므로, 먼저 요건을 확인하고 안건으로 올립니다. 그 전에 진행되는 공사는 현행 규약대로 정산하고, 개정 논의는 별도 안건으로 분리해 기록합니다.

이렇게 준비해 보세요

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