300세대 미만 단지는 장기수선계획이 없나요?

세대 수만 보는 것이 아닙니다

장기수선계획 수립 대상은 세대 수 하나로 정해지지 않습니다. 국토교통부 중앙공동주택관리지원센터의 안내는 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택, 그리고 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물을 들고 있습니다. 네 요건 중 하나에만 해당해도 대상이 되는 구조이므로, 200세대 단지라도 승강기가 있으면 대상에 들어갑니다.

네 요건을 우리 건물에 대보기

아래 순서로 하나씩 확인하면 대상 여부가 정해집니다.

• 세대 수가 300세대 이상인가
• 승강기가 설치되어 있는가
• 난방이 중앙집중식 또는 지역난방인가
• 주택과 주택 외 시설이 같은 건축물에 있고 건축법 제11조 허가를 받았는가

대상이면 따라오는 두 가지

대상에 해당하면 계획 수립과 함께 두 가지가 따라옵니다. 하나는 「공동주택관리법」 제29조 제2항의 3년마다 검토·조정 의무이고, 다른 하나는 제30조 제1항의 장기수선충당금 징수·적립입니다. 옥상방수처럼 금액이 큰 공사를 계획과 적립금으로 처리할 수 있는 구조가 생기는 셈입니다. 반대로 대상이 아니면 이 구조가 없으므로, 공사비를 모으는 방법과 결정 절차를 규약이나 합의로 따로 만들어야 합니다.

사례: 180세대 · 승강기 있음

상황과 조건 — 180세대 아파트, 승강기 설치, 개별난방, 주택 전용 건축물입니다. 입력값과 근거 — 수립 대상 요건 네 가지(중앙공동주택관리지원센터 안내). 계산 과정 — 첫 요건인 300세대 이상에는 해당하지 않습니다. 두 번째 요건인 승강기 설치에는 해당합니다. 세 번째와 네 번째는 해당하지 않습니다. 최종 결과 — 네 요건 중 하나에 해당하므로 수립 대상에 들어가며, 3년마다 검토와 충당금 적립 구조가 적용됩니다. 결과를 바꾸는 예외 — 승강기가 없고 개별난방인 180세대 건물이라면 네 요건 모두에 해당하지 않아 대상에서 벗어납니다. 독자의 다음 행동 — 요건 하나에 해당한다는 사실을 확인한 뒤, 계획서가 실제로 작성돼 있는지 관리사무소에 열람을 요청합니다.

대상이 아닌 건물의 경로

네 요건 모두에 해당하지 않으면 장기수선계획과 충당금 구조가 적용되지 않습니다. 그때 공용부분 공사는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 틀에서 처리됩니다. 제17조는 각 공유자가 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율로 공용부분의 관리비용을 부담한다고 정하므로, 공사가 생길 때마다 비율대로 나누는 방식이 기본이 됩니다. 매번 모으는 부담을 줄이려면 규약에 적립 방식을 정해 두는 선택이 있고, 그 경우 규약 개정 요건을 먼저 확인해야 합니다.

대상인데 계획서가 없을 때

요건에 해당하는데 계획서를 찾을 수 없는 건물도 있습니다. 이때는 계획서 유무를 확인하는 요청을 서면으로 남기고 요청 날짜를 기록합니다. 계획서가 없다면 3년마다 검토할 대상 자체가 없는 상태이므로, 수립이 먼저입니다. 옥상방수 같은 개별 공사는 그 사이에도 필요할 수 있으므로, 수립 요청과 개별 공사 안건을 분리해 올리는 편이 진행이 빠릅니다. 두 요청을 한 문서에 섞으면 둘 다 수립 논의에 묶입니다.

이렇게 준비해 보세요

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